No Brasil, há muitos imóveis com documentação irregular, principalmente quando saímos das áreas urbanas, sendo um problema patrimonial e familiar em potencial. Mas isso vai muito além da simples falta de registro ou de pendências em cartório. Um risco ainda mais grave, e ao mesmo tempo muito comum, é a existência de imóveis e empresas em nome de terceiros: parentes, sócios, “laranjas” ou até pessoas já falecidas.
Durante a vida, muitos adotam esse tipo de “arranjo” para “facilitar” negócios, fugir de burocracias, economizar tributos, evitar conflitos familiares ou tentar se proteger de dívidas. Enquanto tudo vai bem, parece funcionar. Mas, no momento de uma morte, de uma separação, doença ou briga familiar, essa aparente solução se transforma em um grande problema para o cônjuge e os herdeiros, frequentemente com perdas patrimoniais significativas e, às vezes, irreversíveis.
Segundo o advogado Luís Rocha, especialista em Planejamento Patrimonial e Sucessório, a informalidade e o uso de terceiros na titularidade de bens, são hoje, um dos maiores riscos para o patrimônio familiar. “É muito comum encontrarmos imóveis pagos por uma pessoa, mas registrados em nome de outra. Enquanto todos estão vivos e em harmonia, ninguém questiona. A crise vem depois: morte, separação, conflitos e aquilo que era visto como um “jeitinho”, vira litígio e muitas vezes perdas irreparáveis”, conta.
Além da titularidade em nome de terceiros, persistem as irregularidades documentais tradicionais, como: ausência de registro da escritura no cartório de registro de imóveis; construções não averbadas na matrícula; divergências entre a realidade física do imóvel e o que consta no registro; bens ainda em nome de antigos proprietários ou de pessoas já falecidas. “Muitas pessoas confundem escritura com propriedade plena. A propriedade, do ponto de vista jurídico, só se consolida com o registro na matrícula correta, no cartório de registro de imóveis, e em nome da pessoa certa. Sem isso, ou com o bem em nome de terceiros, o risco jurídico é enorme”, explica Rocha.
Quando chega o momento do inventário, essas distorções explodem. Imóveis em nome de terceiros ou de falecidos travam processos, geram discussões e, em muitos casos, resultam em perda efetiva de patrimônio. “A pessoa que pagou um imóvel, mas deixou em nome de outro, muitas vezes enfrenta grande dificuldade para comprovar essa realidade. Não são raras as situações em que o bem acaba entrando no inventário de outra família ou se torna objeto de disputa entre sócios e sucessores”, relata o advogado.
As empresas também não ficam de fora desse cenário segundo o advogado. “É frequente encontrar negócios estruturados em nome de apenas um sócio, de um parente de confiança ou de alguém que, na prática, não é o verdadeiro titular daquela atividade econômica. Na sucessão, isso pode resultar em exclusão de herdeiros de patrimônio empresarial que foi construído; conflitos entre sócios e familiares sobre quem é o dono “de verdade”; problemas graves de governança, além do risco de bloqueios judiciais, penhoras, questionamentos fiscais e disputas societárias prolongadas”, explica.
Além dos entraves jurídicos, a falta de regularização, seja documental ou na definição clara de quem é o legítimo titular, reduz o valor de mercado e a liquidez do patrimônio, além de poder refletir na gestão da empresa. “Compradores e bancos evitam bens com pendências, registros confusos ou em nome de terceiros, o que limita operações de venda, dificulta financiamentos e, muitas vezes, obriga a conceder descontos significativos”, pontua.
Nesse contexto, a estruturação patrimonial por meio de uma holding familiar ganha relevância, não apenas como ferramenta eficiente de sucessão, mas também como instrumento estratégico para organizar e regularizar o patrimônio com menor custo e maior segurança.
Holding familiar
Segundo Luis Rocha, ao concentrar os bens em uma holding, é possível reunir imóveis que estavam dispersos e, muitas vezes, em nome de diferentes pessoas, corrigindo no processo de integralização do capital social, distorções de titularidade (tirando imóveis do nome de terceiros e alinhando a propriedade a quem de fato detém o patrimônio); Integralizar posses, padronizar e atualizar matrículas, averbações e registros, aproveitando o momento de reorganização para sanar pendências antigas; planejar, de forma antecipada, a sucessão, com a doação das quotas da holding, mantendo a gestão nas mãos dos patriarcas e evitando a fragmentação e a briga direta em torno de cada imóvel no inventário.
“A holding familiar é uma das mais poderosas ferramentas para corrigir os problemas apontados, além de proporcionar inúmeros benefícios adicionais, como: reduzir significativamente impostos, tanto na integralização, como na receita de aluguéis e também na sucessão para os herdeiros; a incidência de certos custos na transmissão dos bens (como ocorre, por exemplo, em planejamentos que utilizam doações de quotas com cláusulas específicas);
Benefícios da holding
Entre as principais vantagens da constituição de uma holding patrimonial, especialistas destacam:
- simplificação de processos futuros de venda ou financiamento, já que o comprador passa a negociar com uma empresa que detém a propriedade e a documentação organizada;
- redução do tempo e da complexidade de inventários, uma vez que a sucessão recai sobre quotas societárias, e não sobre diversos imóveis muitas vezes irregulares ou registrados em nome de terceiros.
“Quando protegemos o patrimônio com um planejamento bem estruturado, que também pode gerar uma economia significativa em impostos, não estamos apenas preparando a sucessão. Estamos criando uma oportunidade para organizar a documentação, definir com clareza quem é o verdadeiro titular de cada bem e concentrar o patrimônio em uma estrutura mais racional. Na prática, isso reduz conflitos, facilita negociações futuras e pode representar uma economia relevante em custos de cartório, tributos e despesas de inventário”, explica Luís Rocha.
O advogado ressalta que a holding não é uma solução mágica nem um mecanismo para “esconder” patrimônio. Segundo ele, quando estruturada corretamente, trata-se de uma ferramenta sólida de organização, transparência e proteção patrimonial. “Organizar quem é, de fato, o titular de cada bem, retirar imóveis que ainda estão em nome de terceiros, atualizar registros e alinhar a participação societária com a realidade econômica da família — tudo isso pode ser feito de forma coordenada dentro de um projeto de holding familiar. E o momento ideal para realizar esse processo é em vida, com diálogo e planejamento”, destaca Rocha.
Digitalização, regularização e revisão periódica
Com a digitalização dos cartórios e programas de regularização fundiária, o acesso a documentos e a atualização de registros se tornou menos burocrático em muitas regiões do país. Isso facilita tanto a regularização individual de imóveis quanto a implementação de estruturas como a holding familiar, que exige documentação alinhada e transparente.
Ainda assim, a recomendação dos especialistas é clara: proprietários e empresários devem revisar periodicamente a situação de seus bens, verificando não apenas se estão registrados, mas se estão em nome de quem efetivamente detém o patrimônio, e avaliando se uma reorganização via holding não traria mais segurança e economia. “Agir preventivamente é uma decisão estratégica. Regularizar hoje, estruturar uma holding quando fizer sentido e tirar bens do nome de terceiros é a melhor forma de evitar que, amanhã, os herdeiros se deparem com inventários intermináveis, disputas judiciais e perdas patrimoniais que poderiam ter sido evitadas com uma simples organização em vida”, finaliza Rocha.